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价值逐步释放 白沙组团8盘大PK

2017-03-23 03:06:33 来源:天津快乐十分计划 责任编辑:

天津快乐十分计划 www.lcssw.com      自107国道东移至万三公路后,白沙组团便从中牟县脱离出来,正式成为郑东新区的组成部分,这让白沙组团和绿博组团成为众多房企新的阵地。而得益于中原城市群和郑汴一体化的强力拉动,白沙组团正在迸发出巨大的潜力。

 

    根据规划,白沙组团功能定位为,以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。围绕这一功能定位,将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。

    本期,记者探盘白沙组团,看看在当前市场环境下,那里的楼盘都有怎样的表现?!醵浇癖?middot;猛犸新闻记者 牛犇

 

    吉地澜花语

    均价:预计11000~12000元/㎡

    开盘时间:预计年中

    体量:二期推出8号楼及12号楼约400套高层

    户型:89~140㎡两房三房四房

    位置:??蟮烙胙忝方徊婵谕?00米路南

    推荐指数:★★

 

    探盘情况:吉地澜花语在白沙组团的众多项目中知名度并不高,开发商吉地置业成立于2004年,早期曾为省有色地矿局等单位做过家属院项目,该项目为吉地置业的首个商品房项目。

    1.项目整体规划上以26层高层和7层的电梯洋房为主,户型多为两房、三房设计,布局比较紧凑,定位刚需。

    2.虽然开发商名气不大,但项目位置不错,周边集中了融创、星联湾、美景、永威等开发商的项目,生活氛围还是不错的。

    3.澜花语从项目定位到产品、物业上,都不能和融创等刚改及改善楼盘相比,所以具有价格优势。

    4.该项目商业部分已经被瀚海收购,后期若自持,招商方面不用太过担心。

    记者点评:虽然澜花语是白沙组团中房价较低的楼盘,但从开发商的能力来看,着实需要购房者拥有足够的勇气。

    1.该项目是吉地置业首个商品房项目,在一期销售过程中,存在违规、捂盘等问题,开盘时间也是一再推后,开发商操盘能力有待考验。

    2.需要提醒的是,白沙组团的购房者大部分以投资为主,物业服务和产品品质决定了项目后期升值空间。而吉地澜花语并非品牌项目,后期楼盘升值不会太快。

 

    融创象湖壹号二期

 

    均价:预计高层13500元/㎡ 洋房18000元/㎡

    开盘时间:预计今年6月份

    体量:4栋高层+10栋洋房 共计800余套

    户型:85~180㎡两房三房四房及洋房

    位置:金水东路与雁鸣路交叉口东南

    推荐指数:★★★★

 

    探盘情况:作为收购美盛地块打入郑州的首个融创产品,象湖壹号二期拥有融创自己的基因。这也是融创的置业顾问们在推销楼盘时常说的一句话。

    1.二期规划4栋25层高层,两栋6+1洋房,7栋8+1洋房,1栋9+1洋房,东边有所9年制公立学校。

    2.相比于美盛规划的一期,融创象湖壹号二期缩小了小房的比例,提升了100㎡以上大三房比例。同时高层少,洋房多,小区内纯住宅,居住舒适性好。

    3.目前项目有“0元入会”的活动,只要登记成功并且按时签约可以享受0.5%的优惠。

    记者点评:融创不愧是2016年的并购赢家,其进军郑州后的首站就将目光瞄向了潜力巨大的白沙组团,而且还是跟白沙“地主”美盛强强联合。

    1.从目前白沙存量盘来看,融创是极为稀缺的国内一线品牌房企,其二期产品完全不同于一期,值得期待。

    2.项目占地面积高达500余亩,后期还将推出融创象湖壹号三期、四期,升值潜力还是很大的。

    3.但在进一步收紧调控措施以前,融创规划象湖壹号二期为成品住宅,现在又改为毛坯房,应该是为了压缩成本,降低售价。

 

    星联湾三期

 

    均价:14000元/㎡

    开盘时间:预计下半年

    体量:8、9、18、19四栋高层及少量别墅

    户型:未定

    位置:金水东路与雁鸣路交叉口向南900米

    推荐指数:★★

 

    探盘情况:相比于象湖壹号售楼部的人气,星联湾的人气少了很多。这一方面是由于该项目三期产品还未推出,另一方面则是受开发商品牌的影响。

    1.项目规划有幼儿园,但没有规划中小学,在义务教育阶段,入学需看学?;?。

    2.该项目与规划中的象湖壹号二期仅一路之隔,但融创给出的二期预期价格,比星联湾要低一点,在同样售价下,开发商品牌或是影响购房者的重要因素。

    3.项目虽有别墅和高层,但高层区域分布较为密集,容积率应该超过宣传中的2.49;同时高层楼间距较近,居住舒适度差。

    记者点评:星联湾算是白沙组团较早开发的房地产项目,但长久以来,受区域的影响,销售一直不温不火。

    1.去年房价上涨之前,该项目售价在9000元/㎡左右,但到了限价阶段,项目均价便达到14000元/㎡。

    2.在周边房价差别不大的情况下,星联湾的开发商品牌力仍处于劣势,并且后期物业服务是一大疑问,选择购买星联湾的购房者要三思。

 

    永威森林花语

 

    均价:预计16000元/㎡

    开盘时间:预计今年7月

    体量:一期02地块6栋高层、6栋洋房及别墅

    户型:99~170㎡高层三房四房、169㎡的洋房、220~240㎡叠拼

    位置:金水东路与万三公路交叉口南800米路西

    推荐指数:★★★★

 

    探盘情况:作为永威精细化发展的新产品,森林花语定位刚改,其售楼中心并不在白沙,而在位于中州大道与商鼎路交叉口边上的永威翡翠城。这一方面是让市民不用跑去郊区就能看盘,另一方面是永威在借翡翠城的品质宣传森林花语。

    1.项目西侧、北侧规划有1所小学、1所初中、1所高中,教育配套完备。

    2.小区西边(02地块)先于东边(01地块)开发,虽同在一个小区,但02地块属于洋房和高层混合,容积率相对较小,舒适度较高。

    3.万三公路东侧便是绿博园和方特欢乐世界,项目内部绿化被永威在五月花城的基础上再升级,环境有保障。

    记者点评:作为白沙组团的项目,永威森林花语非常值得期待。但该项目还是有一些硬伤。

    1.项目东侧的万三公路,也就是新107国道,全段快速路,远期拟利用高架路和地面道路实现客货分离。这对于紧邻着万三公路的住宅来说,灰尘和噪音不可避免。

    2.仍然是项目东侧,南北走向有一条高压输电线路。尽管从科学角度说,高压线路在安全范围内对居住没有影响,但对人们而言,总有些心理影响。

    3.该项目预计售价16000元/㎡,而与地铁口的距离也较远,性价比较低,刚需客户慎入。

 

    均价:不低于15000~16000元/㎡

    开盘时间:今年11月

    体量:200多套高层、6栋洋房、20栋别墅

    户型:126~129㎡三房、140~190㎡洋房、230㎡及以上叠拼

    位置:绿博大道与雁鸣路交叉口西南角

    推荐指数:★★★★

    蓝城玫瑰园

    探盘情况:蓝城玫瑰园定位偏改善,且已经蓄客1年多。其售楼中心位于绿城百合旁,对老业主的吸引力很强。

    1.蓝城玫瑰园位置弱于融创象湖一号,但强于永威森林花语,紧邻地铁8号线雁鸣路站,距离东侧的方特及绿博园景区约3公里,距离郑州火车东站约10公里,区位适中。

    2.楼盘分布还不错,户型设计合理,方正,得房率也高,且住宅不挨着商鼎路,后期不会受噪音影响。

    3.开发商虽是蓝城,但与绿城同出一脉,在品质上无须担心。

    记者点评:在白沙片区,蓝城玫瑰园的客户定位相较于其他楼盘更偏改善和纯粹。少量的小高层及大量的洋房别墅,令这里的居住等次上升了好多。

    目前项目已经进入“0元入会”阶段,4月份将排号,5月内部选房(希望是在五证齐全的情况下),11月左右开盘。

    按照绿城、蓝城的一贯作风,项目宣传力度虽然不大,但面向的客户大多为老业主,且蓄客时间较长,预计去化效果不错。

 

    均价:预计14000~15000元/㎡

    开盘时间:预计今年10月

    体量:9栋楼1100多套

    户型:89㎡、140㎡、180㎡精装成品住宅

    位置:??蟮烙胪蛉方徊婵谙虮?00米

    推荐指数:★★★★

    建业春天里二期

    探盘情况:建业春天里在去年开盘时获得了不俗的成绩,目前一期已经交房,从业主的反馈来看,品质还是有保障的。

    1.由于春天里二期还未正式对外开售,售楼中心门前的望东路还未修通,万三公路无法抵达项目售楼中心。如需前往售楼中心,先要从平安大道抵达春天里一期的东北角,对角线穿过小区才能到达。

    2.项目89㎡两房共计300套、140㎡三房共计200套、180㎡四房共计100套,且均已成品房交付。140㎡、180㎡户型标配中央空调。

    3.目前项目实施“0元入会”,可在总房款的基础上享受2000元优惠。

    记者点评:在生活节奏这么快的今天,建业能够在春天里二期上以成品住宅的标准交付,着实是一大惊喜。相反,融创象湖壹号原计划做成品住宅,到头来却因为限价而取消,不得不说是一大遗憾。

    1.项目售楼处实在难寻。虽然二期产品并未对外销售,但从白沙地块的热度来看,购房者早已知道该项目二期即将推出,售楼处门前的望东路需要尽早完工。

    2.项目东侧面临与永威森林花语同样的情况,高压线路虽对生活并无多大影响,但对购房者内心的影响还是有的。

    3.小区成品房标配新风系统,但只有140㎡和180㎡的户型标配中央空调,89㎡的户型并没有。

 

    均价:10000元/㎡

    开盘时间:在售

    体量:二期少量高层

    户型:85~141㎡两房、三房、四房

    位置:商都大道与前程大道交叉口向东1000米路北

    推荐指数:★★★

    东润城二期

    探盘情况:东润城号称千亩大盘,临近白沙老城区,周边低端配套较齐。

    1.顺着陇海高架一路向东,就能抵达东润城,这对于该项目来说,是一大优势。

    2.拥有30万㎡集中商业,后期围绕红星美凯龙会出现一批配套商业,对业主来说非常便利。

    3.项目分8期开发,目前仅到第二期,围绕着区域逐渐成熟,人口不断增多,项目会越发增值。

    记者点评:项目的开发商新东润地产在去年房价上涨阶段应该是大赚了一笔。去年,东润城跳跃式涨价,曾一度涨至14000元/㎡,在政策收紧的情况下,来案场咨询的客户数量明显减少,项目对外的报价还是12000~13000元/㎡,但目前东润城官方提供的均价已降至10000元/㎡。

    对于临近白沙镇的东润城,其千亩大盘的定位本就属于刚需,但房价上涨时期仍暴露出开发商逐利的本性,透支了项目一定时间的上涨空间。

    同时,该项目往日宣传的其野孩子主题乐园,占地面积并不大,每次活动时虽人气挺旺,但效果很差,客户满意度低。

 

    华强新芒果御象湖

 

    均价:待定   开盘时间:今年下半年

    体量:一期10栋高层

    户型:88~172㎡三房、四房、五房

    位置:金水东路与贺庄路交叉口向南300米

    推荐指数:★★★

 

    探盘情况:华强新芒果御象湖项目是华强收购新芒果后运作的第一个项目,项目展点在CBD的新芒果大厦,相对于其竞品项目永威森林花语等进展稍慢。

    1.项目产品规划上,89㎡的小三房占比30%,110~120㎡的首改三房占比50%,项目除了楼王2号楼2梯2户,其他都是2梯4户。

    2.项目整体采用半围合式布局,最小楼间距50米。一期推出的产品从88~171㎡三房至五房,挑高景观大堂,独特光影连廊,通风光井,南北通透,三开间朝南、三面采光、大面宽多阳台。

    3.所处白沙片区,地段未来发展较好,周边公园绿化好,环境不错。

    记者点评:今年白沙板块新开盘项目相较于绿博组团并不多,但该区域属于限购限贷范围内,该项目拿地早却进展缓慢,不免有捂盘之嫌。

    1.相比于周边竞品高层加洋房或别墅的布局,御象湖采用全高层布局,容积率2.99,客群偏刚需。

    2.项目运作、户型、景观设计和社区品质略逊于片区其他楼盘。若在定位刚需的基础上,开盘晚于周边项目,那么后期刚需客要谨慎。

    3.距离市区略远,虽然规划有地铁,但是周边的配套完善需要时间,离工作地远或着急入住的不适宜选择。

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